Одной из самых распространенных сделок между гражданами - физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то других предметов.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

​

Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица. Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством Республики Казахстан.

​

Особенности договора мены

Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

​

Договор мены применяется в ситуациях, когда лицо не имеет достаточных средств для приобретения нужного имущества с помощью договора купли-продажи, но при этом имеет в собственности имуществом, равноценным либо неравноценным, в котором заинтересована другая сторона. Поэтому с юридической точки зрения в ряде ситуаций мена более удобна, чем купля-продажа. Если заинтересованность сторон в товаре (имуществе) совпадает, то мена более удобна, чем оформление нескольких сделок купли-продажи имущества. 

​

Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости.

​

Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами. В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.

​

Что и почем

По договору мены могут передаваться практически любые товары, на которые не наложен запрет отчуждения (например, арест по решению суда): автомобили, иные транспортные средства, квартиры, жилые дома, земельные участки, акции и т.д.

​

Если в договоре отсутствуют положения о цене товара, то предполагается обмен равноценным товаром. Если предметом обмена являются неравноценные товары, то одна из сторон должна оплатить разницу в ценах. Оплата разницы должна быть произведена непосредственно до или после передачи товара, имеющего более низкую цену.Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

​

Оформление договора

Договор мены может заключаться как в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, так и у нотариуса. В документе, помимо наименования, количества и цены товаров, обычно указываются права, обязанности и ответственность сторон, срок исполнения договора.

​

Право собственности переходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Однако если происходит обмен недвижимого имущества, то право собственности на него возникает только после государственной регистрации права на это имущество.

​

Передача товаров по договору мены не обязательно должна быть одномоментной. В договоре можно определить сроки передачи товара каждой стороной, и они могут не совпадать: сначала свою обязанность по передаче товара исполняет одна сторона, а через некоторое время - другая.

​

Расторгнуть договор можно, если обмен товарами не является одномоментным и сроки передачи товаров не совпадают. Исполнение обязательств в более поздний срок дает право отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков.

 

Договор мены обладает следующими основными признаками:

• цель договора мены - непосредственная передача товара (обмен имуществом);

• товар, который передается на основании заключенного договора мены, передается сторонами в собственность, в том числе в хозяйственное ведение, оперативное управление;

• договор мены - возмездный договор, который отличается от других возмездных гражданско-правовых договоров в наличии встречного предоставления, таким образом, товар, передаваемый по договору мены, предоставляется в обмен на другой товар, при этом нельзя предусмотреть при заключении договора мены оплату стоимости товара взамен его передаче;

• право собственности на товары, подлежащие обмену, переходит к каждой стороне договора мены одновременно и после того, как обязательства по передаче товаров сторонами исполнены, однако стороны вправе предусмотреть в договоре и иной порядок перехода права собственности на обмениваемые товары (имущество). 

 

Договор мены часто заключается при обмене недвижимости, право собственности на которую подлежит обязательной регистрации, а также при обмене транспортными средствами. Во избежание трудоемкой процедуры регистрации перехода права собственности на недвижимость, используется образец договора мены, заменяющий собой договоры купли-продажи.

​

Классификация договоров мены:

• Договор мены недвижимости (квартир, домов, нежилой недвижимости), в том числе обмен недвижимости на движимое имущество

• Договор мены транспортных средств

• Бартерный договор (договор мены товаров) 

 

К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам нормам главы 26 ГК РК и существу мены, определенном в ст. 501-505 Гражданского кодекса РК. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. 

​

При фактическом обмене недвижимым имуществом (жилые дома, квартиры и пр.), необходимо заключать именно договор мены. Так как в этом случае лицо, приобретающее вашу недвижимость, несет полную ответственность за юридическую чистоту предоставляемой вам квартиры. Не рекомендуется заменять договор мены другими — двумя договорами купли-продажи или дарения и т. д. Допустим, вы совершили обмен, но оформили два договора купли-продажи. По такому договору одна сторона обязуется передать квартиру в собственность, другая — уплатить за нее определенную денежную сумму, но вы денег за свою квартиру фактически не получили, только другую квартиру. В случае, если договор купли-продажи полученной вами квартиры оформлен неправильно, сделка может быть признана недействительной. И вам предстоят долгие судебные разбирательства, в ходе которых вы можете лишиться полученной квартиры. А так как договор купли-продажи вашей квартиры составлен правильно и имеет юридическую силу, то прав на свою бывшую квартиру у вас нет, и денег за нее в сложившейся ситуации тоже. И вы остаетесь без квартиры и денег. Поэтому не стоит рисковать подобным образом, лучше оформить сделку как положено.

​

По договору мены, в соответствии со статьей 501 Гражданского кодекса Республики Казахстан, каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой, то есть происходит взаимная передача принадлежащего им имущества, в нашем случае — квартир. При совершении сделки стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых квартир (течь крыши и т. д.), а также о правах на недвижимость третьих лиц (залогодержателя и др.). Желательно все это отразить в договоре мены.Также в нем обязательно должны быть указаны сроки передачи имущества. Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры (купли-продажи, мены или дарения), заключается она в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. И подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 118 ГК РК в уполномоченных органах.

​

ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ ПО ОФОРМЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ У НОТАРИУСА.

Так как действующее законодательство Республики Казахстан не предусматривает, что договор мены недвижимости должен быть обязательно нотариально удостоверен, стороны могут сделать это добровольно, что влечет за собой много положительных моментов. Ведь уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон и устранить все противоречия, чтобы исключить дальнейшие споры.

​

Нотариус при удостоверении сделки с недвижимостью установит личности участников сделки, проверит их дееспособностьи полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон. Кроме того, он разъяснит сторонам их права и обязанности и предупредит о последствиях, совершаемых дейс­твий (статья 53 Закона РК «О нотариате»).Если обмениваемые квартиры не равны по стоимости, то в договор мены может быть включено условие о доплате той стороне, имущество которой стоит дороже.Доплату лучше всего произвести в присутствии нотариуса — в случае возникновения судебного разбирательства нотариус будет свидетельствовать в суде.В оформлении договора мены квартиры должны участвовать все собственники квартиры, то есть все лица, указанные в правоустанавливающих документах, вне зависимости от того, проживают ли они в данной квартире или нет. Право собственности не прекращается и при выезде за границу. Исключение возможно, когда сособственник умер к моменту заключения сделки. В таком случае необходимо оформить наследство в установленном законом порядке.Советуем при оформлении документов обратить внимание на следующее: Иногда один супруг меняет квартиру без согласия другого, если в правоустанавливающих документах на квартиру указан один супруг, он может просто сообщить нотариусу, что на момент приобретения квартиры в браке он не состоял, и подписать соответствующее заявление. А супруг, без ведома которого была произведена мена общей совместной собственности, вправе в судебном порядке признать такой договор недействительным. Поэтому супруг (супруга) должен подписать заявление о согласии на обмен квартиры.Кроме того, рекомендуется заранее узаконить произведенную перепланировку и реконструкцию отчуждаемой недвижимости.